حق سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت

حق سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت

http://jafarahmadi.hoqooqdan.com/1385/10/16/haghe-sarghofly/

به نام خدا

گردآورنده:جعفراحمدي

web site:jafarahmadi.hoqooqdan.com          

www.defaeye.blogfa.com                                      

email:[e-mail]

[e-mail]

 مقدمه

 سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت، از مهمترين مباحث مربوط به اجاره است كه جايگاه بسيار مهمي در مباحث حقوقي و اقتصادي داشته، تغيير و تحول اين نهاد حقوقي و تقنين در اين باب هميشه حساسيت‌زا و بحث‌انگيز بوده است كه خود دليل بر نقش مهم و فراگير اين نهاد در عرصه اقتصادي اجتماع مي‌باشد، قوانين مربوط به تنظيم روابط موجر و مستأجر به علت شيوع اجاره، از مهمترين قوانين هر كشور محسوب مي‌شوند. همچنين، بحث سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت، از بحثهاي مهم اجارة محلهاي تجاري هستند. قانونگذار جمهوري اسلامي ايران در سال ۱۳۶۷ با تصويب جديدترين قانون روابط موجر و مستأجر، تغييرات عميقي در اين زمينه به وجود آورد، كه شايستة كنكاش و بررسي است. مقالة حاضر به اختصار، ضمن بررسي مفهوم اين دو واژه و ضرورت يا ضرورت نداشتن چنين تقسيم‌بندي، به بررسي مباني اين دو نهاد حقوقي مي‌پردازد، سپس پيشينة آنها را به اشاره از نظر مي‌گذراند.
۱ـ تعريف سرقفلي و حق كسب پيشه و تجارت حق سرقفلي عبارت است از«حقي كه تاجر براي تقدم در اجارة محل و ادامة تجارت خود دارد.در قوانين مدون، ما با دو كلمه روبرو مي شويم:سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت
در جامعه ما گاه اين دو به يك معني به كار رفته و گاه از هم تفكيك شده اند و با معاني مختلف مطرح شده اندو بين استادان حقوق ايران در اين زمينه، اختلاف عقيده وجود دارد. بعضي از استادان، اين حق را فقط متعلق به مستأجر مي‌دانند(كاتوزيان، ۱۳۷۱، ج ۱، ص ۵۲۲). برخي ديگر، آن را متعلق به مالك مي‌دانند و حقي را كه مشتري دارد، به عنوان «حق كسب و پيشه و تجارت» نام مي‌نهند، ولي بعضي از استادان به پيروي از حقوق فرانسه، سرقفلي را مختص به حق مستأجر نموده‌اند. بعضي ديگر به تبعيت از عرف جامعه ايران، آن را بر هر دو نوع حق اطلاق كرده‌اند، عده‌اي نيز به علت تفاوت ماهيت اين دو نوع حق، بر هر كدام نامي مستقل نهاده‌اند.اما سرقفلي وجهي است كه مالك (خواه مالك عين باشد يا منفعت) در ابتداي اجاره و جداي از مال الاجاره از مستاجر مي گيرد تا محل را به وي اجاره بدهد و واگذار كند.در حالي كه حق كسب و تجارت حقي است كه به طور تدريجي و به مرور زمان براي مستاجر محل كسب و پيشه و تجارت به وجود مي آيد. درنتيجه بعد از اينكه مستاجر كار و فعاليت كرد و مشتري و اعتبار بدست آورد، حقي براي او به وجود مي آيد كه به آن حق كسب و پيشه و تجارت مي گويند. پس اين دو در ماهيت كاملا باهم متفاوت هستند علاوه بر اينكه «سرقفلي» و «حق كسب و پيشه و تجارت» را دو حق مختلف مي‌دانيم و برخلاف بعضي حقوقدانان به تفاوت بين اين دو معتقديم، براي تبيين حقوقي مطلب و تجزيه و تحليل مناسب آن، بهتر است هم از اصطلاح عرفي سرقفلي و هم از برداشت غربي آن دست برداريم، و با واژه‌گزيني دقيق به بررسي آنها بپردازيم. اينك در تعريف «سرقفلي» بايد گفت: 

«پولي است كه در ابتداي عقد اجاره به هر علتي، توسط مالك از مستأجر دريافت مي‌شود.»

در حالي كه حق كسب و پيشه و تجارت، عبارت است از:(ستوده، ۱۳۷۶، ص ۶۸؛ كشاورز، ۱۳۷۴، صص ۱۸و۳۷ ) 

«حقي كه تاجر يا صنعتگر در نتيجة جلب مشتري و شهرت و فعاليت خود، براي محل كارش قائل مي‌شود.»

همچنين در تعريف ديگري از حق كسب و پيشه و تجارت آمده است:(احمدي، ۱۳۷۴، ص۶۸ ) 

«حقي است كه تاجر و كاسب نسبت به محلي پيدا مي‌كند. اين حق ناشي از تقدِم در اجاره، حسن شهرت، جمع‌آوري مشتري و رونق كسبي است كه بر اثر عملكرد مستأجر محل به وجود آمده است.»

بي‌آنكه بخواهيم به طور مفصل وارد اين بحث شويم، براي اثبات لزوم جداسازي دو واژة «سرقفلي» و «حق كسب و پيشه و تجارت»، به سه تفاوت عمدة اين دو عنوان مي‌پردازيم:

الف: سرقفلي فقط در اول عقد اجاره به مالك پرداخت مي‌شود. لذا، كسب اعتبار و شهرت تجاري و … هيچ تأثيري در اين زمينه نمي‌تواند داشته باشد. در حالي كه اساس حق كسب و پيشه و تجارت، بر شهرت و جلب مشتري است.

ب: با تعريفي كه از اين دو واژه به عمل آمد و به مفهومي كه بيان شد، فقها فقط با سرقفلي موافقند و حق كسب و پيشه را شرعي نمي‌دانند. اين مطلب، دليلي بر تفاوت ماهوي آنهاست. ج: برخلاف حق كسب و پيشه و تجارت، مبلغ و ميزان سرقفلي با توجه به موقعيت محلي، كيفيت بنا و تجهيزات عين مستأجره تعيين مي‌شود، و مبلغ نهايي را موجر تعيين مي‌كند(كشاورز، ۱۳۷۴، صص ۱۴ـ۳۸) 

 

۲ ـ مبناي سرقفلي و حق كسب و پيشه و تجارت 

مبناي اين دو نوع حق، از مهمترين مباحث اين موضوع است. اصولاً، تا مبناي اين حقوق شناخته نشود، نمي‌توانيم وضعيت قانوني و شرعي اين حقوق را بررسي كنيم. متأسفانه، در اين باره كمتر صحبت شده است. مجتهداني نيز كه در اين باب اظهارنظر كرده‌اند، حكم مسئله را بدون ذكر علت و مبناي آن بيان كرده‌اند. با اينهمه، مي‌توان به طور خلاصه مبناي اين حقوق را به قرار ذيل ارزيابي كرد.

حق كسب و پيشه و تجارت اين حق كه نوعي حق تقدم در اجارة محل كسب مي‌باشد، بيشتر با اين مبنا توجيه شده است كه مؤسسات تجاري، اغلب اوقات در ساختمانهايي تأسيس مي‌شوند كه مالكيت آنها متعلق به ديگران است. در نتيجه، كوشش و فعاليت و پشتكار تاجر در اثر پيدا شدن مشتري محل كسب و فعاليت، مرغوبيت و ارزشي پيدا مي‌كند كه نمي‌توان آن را ناديده گرفت. و چون ادامة استقرار او در محلي است كه كار خود را شروع كرده و توسعه داده، به موازات حقي كه مالك محل برخوردار است، تاجر و مستأجر نيز داراي حقوقي مي‌شود كه در اثر سعي و جديت تاجر به آن محل تعلق مي‌گيرد؛ زيرا تاجري كه عده‌اي را به عنوان مشتري براي مراجعه به محل كسب خود جلب كرده، ارزش محل را چند برابر نموده است. از اين‌رو، هر كس جانشين او شود از نتيجة فعاليت سابق او استفاده خواهد كرد.

از طرف ديگر، چنانچه مالك محل كار تاجر، آزادانه بتواند تاجر را از ملك خود بيرون كند، نه تنها تاجر را از حقوق مكتسبة خود محروم خواهد نمود، بلكه بلاجهت از نتيجه و ثمرة فعاليت او استفاده خواهد كرد(ستوده، ۱۳۷۶، ج ۱، صص ۸۹ـ۹۰). اگرچه دلايل ديگري نيز براي وجود چنين حقي نقل شده است، اما دليل عمده و مبناي چنين حقي همان است كه بيان شد.

 

سرقفلی و منشأ آن:معمول این است که،مالک مستغلی که برای کسب و پیشه یا تجارت، به اجاره داده می شود،مبلغی به عنوان سرقفلی از مستأجر آن دریافت می دارد وآن غیراز اجاره بهاست.مقدار سرقفلی،باموقعیت ومساحت محل و نوع و ظاهر و غیره،ارتباط دارد.

منظوراز موقعیت،مساعدبودن محل وقوع ملک،برای خرید وفروش و واقع بودن آن دردسترس خریدارن وآماده بودن آن برای جلب آنان است.مثل دونبش بودن یا واقع بودن در میدان عمومی یا چهارراه یا خیابان پررفت وآمد وغیره.به بیان دیگر،منظوراز موقعیت،مشتری گیری مغازه یا محل است.به این معنی که یا در جائی مثلاً در خیابان یا پاساژی قرار دارد که محل عرضه کالا یا محصولات معینی است که اصطلاحاً به آن بورس گفته می شود و یا در جائی واقع شده است که میتواند خریداران عبوری یا مشتریان موقت را جلب نماید.طبعاًبهتر بودن موقعیت و نوع و ظاهر بنا ونیز زیادبودن مساحت،سبب بیشترشدن میزان سرقفلی می شود ولی وقعیت ملک بیشتراز سایرعوامل در میزان سرقفلی موثرباشد.میزان سرقفلی می توانددرمقداراجاره بهای ماهانه،تأثیر داشته باشد.به این ترتیب که هرگاه مبلغ سرقفلی زیاد باشد،مقدار اجاره بها کمتر وبرعکس هم ممکن است

سرقفلي

تقريباً همة فقها و مجتهداني كه در اين زمينه بحث نموده‌اند. ‌وجود چنين حقي را براي مالك تأييد كرده‌اند؛ ولي كمتر كسي به مبنا و علت آن اشاره كرده است.

از مجموع نظرات حقوقدانان و فقها، مي‌توان مبناي اين حق را بر يكي از سه نظر عمدة زير استوار كرد. ۱.اختيارات مالكانه 

اعتقاد بيشتر انديشمندان اين است كه مالك چون مسلط بر مال خويش است، بنابراين حق دارد علاوه بر مال‌الاجاره‌اي كه به صورت زمان‌بندي شده و مشخص دريافت مي‌دارد، مبلغي نيز در ابتدا دريافت كند. اين مبلغ را مي‌بايست اصولاً جزء مال‌الاجاره محسوب كرد؛ كه البته، قسمت معجل مال‌الاجاره‌اي محسوب خواهد شد.

در اينكه چه علتي باعث شده است كه مالك علاوه بر دريافت مال‌الاجارة زمان‌بندي شده چنين مبلغي را نيز مطالبه نمايد، بحث چنداني نشده است؛ ولي برخي حقوقدانان و فقها در اين زمينه، نظرات مشابهي دارند.

يكي از حقوقدانان در اين باره چنين اظهارنظر كرده است:(كاتوزيان، ۱۳۷۱، ج ۱، ص۵۲۲ )

«حق سرقفلي، ويژه مستأجر است و مالك حقي بر آن ندارد. منتهي، چون اجاره‌اي كه بر طبق قانون روابط موجر و مستأجر منعقد مي‌شود، حق مالكيت را بيش از پيش و فراتر از حد تراضي طرفين محدود مي‌سازد، مالكان نيز پيش از انعقاد اجاره، مبلغي به عنوان سرقفلي از مستأجر مي‌گيرند. گرفتن اين پول با مفهوم سرقفلي انطباق ندارد، ولي در عمل رواج كامل دارد.»

آيت ا… فاضل لنكراني نيز معتقد است:(فاضل لنكراني، ۱۳۷۷، ص ۲۹۷) 

«چون مال‌‌الاجارة محل كسب ترقي مي‌كرد و مالك نمي‌توانسته اجاره را بالا ببرد يا مستأجر را از آن محل بيرون كند و گاهي يك محل كسب و مغازه سالهاي متمادي بدون اضافه شدن مبلغ اجاره در دست مستأجر باقي مي‌مانده است، مالك اقدام به گرفتن چنين مبلغي علاوه بر مبلغ زمان‌بندي شده مي‌نمايد.»

پس در مجموع از آنچه بيان گرديد، چنين فهميده مي‌شود كه محدود شدن اختيارات مالك، باعث استفاده از آن حق‌مالكانه موجر نسبت به ملك خود شده است. 

۲.دريافت وجهي در قبال موقعيت خوب ملك استيجاريبراساس اين نظر

(ستوده، ۱۳۷۶، ج ۱، ص ۹۱)، هر ملكي داراي شرايطي است و از جهت كيفيت شرايط براي تجارت، يك وضعيت ندارد. مالك مي‌تواند وقتي كه ملك خود را جهت تجارت به اجاره واگذار مي‌كند، به جهت موقعيت خوبي كه ملكش براي اين كار دارد، مبلغي را از مستأجر دريافت كند. طبعاً، هر مكاني كه داراي شرايط و كيفيت بهتري براي تجارت باشد، سرقفلي بيشتري خواهد داشت. ۳.دريافت سرقفلي در قبال دادن امتيازي به مستأجر 

بر اين اساس، هنگامي كه مالك ملك تجاري با دريافت سرقفلي محل را به اجاره واگذار مي‌نمايد، به علاوة حق انتفاع از منافع ملك ياد شده، به مستأجر اين امتياز را مي‌دهد كه در پايان مدت اجاره، بتواند به اقامت خود در محل ادامه دهد و با اجاره بهاي متعارفي اجاره ادامه پيدا كند؛ يا اينكه حق تخليه محل را از خود سلب مي‌نمايد.

چنين برداشتي از سرقفلي برخلاف موارد ياد شدة قبلي، باعث ايجاد حق مخصوصي براي مستأجر مي‌شود كه حتماً داراي ارزش مالي است. بنابراين، بالطبع هميشه اين امكان براي مستأجر فراهم مي‌شود كه به اجارة محل ادامه دهد؛ يا اگر بخواهد، محل را تخليه نمايد و به موجر تحويل دهد و در قبال گذشتن از اين حق خود، از مالك مبلغي دريافت نمايد و اگر بخواهد، به مستأجر ديگري منتقل نمايد و مبلغي در مقابل اين حق از او بگيرد.

برداشت عرف از سرقفلي دريافتي به وسيلة مالك، با اين مبنا بسيار سازگارتر بود تا با مباني قبلي؛ چرا كه وقتي مالكي ملك تجاري خود را با دريافت سرقفلي اجاره مي‌داد ـ يا به قول عرف مرسوم، به صورت فروش سرقفلي معامله مي‌كرد ـ اين گونه نبود كه اين سرقفلي جزئي از مال‌الاجاره باشد و بعد از اتمام مدت، مستأجر هيچ حقي نسبت به ملك نداشته باشد. بلكه از ديد عرف، با چنين معامله‌اي فقط ملك در دست مالك باقي مي‌ماند كه مي‌تواند اجاره‌‌ بهاي متعارف آن را دريافت نمايد، ولي ادارة محل، تخلية آن يا واگذاري به مستأجر ديگر، در اختيار مستأجر قرار مي‌گرفت ـ و به قول عرف، مي‌توانست سرقفلي خريداري شدة محل را بفروشد. 

۳_ ارزيابي حق سرقفلي يا كسب و پيشه

بعد از آنكه سوابق امر و اسناد و مدارك مربوطه در خصوص موجوديت حق سرقفلي يا كسب و پيشه بررسي شد، و اثبات موجوديت از ديدگاه قانوني بعمل آمد. و تعلق آن نيز به شخص مورد نظر منطبق با موازين قانوني تثبيت گرديد. اقدامات لازم با عنايت به زمان و عملكرد مربوطه از لحاظ ارزيابي بعمل مي‌آيد. توجه خواهد شد، چنانچه اسناد و مدارك كافي براي موارد مذكور در فوق نبود، بستگي به مورد از مودي يا اشخاص ثالث استعلامات لازم و دعوت جهت ارائه اسناد و مدارك مورد لزوم بعمل مي‌آيد.
اولين اقدام ـ برداشت كلي از مطالعه سوابق و ايجاد سابقه ذهني در آن باره مي‌باشد، و تا آنجائيكه ممكن است، پارامترهاي كه در ارزيابي حق سرقفلي، كسب و پيشه موثر مي‌باشد، بايستي از سوابق استخراج و يادداشت نمود. سپس نوبت به يادداشت سئوالاتي ميرسد، كه جهت ارزيابي حق سرقفلي براي ارزياب مطرح مي‌باشد.
اقدام دوم ـ مراجعه به محل وقوع حق سرقفلي جهت معاينه مقدماتي محل و تحقيقات اوليه از مطلعين امر و تهيه پاسخ سئوالات مطرح شده بطوريكه مورد از نظر مطلعين محل حالت گذرا داشته باشد، (منظور از حالت گذرا اين است، كه پرس و جوشدگان وضعيتي بخود نگيرند، كه از اظهار نظر صريح و حقيقي و مقرون به واقعيت خودداري نمايند. ضمناً توصيه مي‌شود، براي اينكه در ارزيابي حدوداً به حقيقت و واقعيت امر رسيد، در دو وضعيت خريدار و فروشنده موضوع تحقيقات پي‌گيري و بعمل آيد. و نتايج حاصله با هم مقايسه گردد.
بهترين مورد عملي اين است، كه سرقفلي‌هاي واگذاري در آن محدوده كه از لحاظ كمي و كيفي قابل قياس با مورد نظر ارزيابي باشد و از لحاظ زمان و عملكرد نيز انطباق نسبي داشته باشد. نيز مورد تحقيق و پرس و جو بشود. و همچنين بحوزه‌هاي مالياتي مربوط به حق واگذاري سرقفلي نيز كه سرقفلي مورد نظر در محدوده آن حوزه واقع شده است، مراجعه گرديده، و تحقيقاتي از مسئولين امر آن حوزه مالياتي بشود. و سوابق مشابه موجود مطالعه بشود. بعداً نتايج حاصله از آن تحقيقات و مطالعات بشرحي كه سخن رفته جمعبندي گرديده، و بعداً سئوالات بدينوسيله تا حدود امكان تهيه گردد.
اقدام سوم ـ اعلام موضوع معاينه و بازديد از محل وقوع سرقفلي بمودي مالياتي با تعيين روز بازديد مي‌باشد. تا مودي آگاه گردد كه موضوع ارزيابي از طرف ارزياب مورد معاينه و بازديد واقع ميشود. و بدينوسيله هر گونه ادعا از جانب هر كس (كه محل بدون ارزيابي شده است) منتفي مي‌گردد. و تجربه نشان ميدهد، وقتي تحقيقات جامع و همه جانبه باشد و مودي مالياتي به اين امر پي برده باشد. تقريباً اختلافي حادث نميشود، و موضوع امر فيصله مي‌يابد.
اقدام چهارم ـ چنانچه حق سرقفلي مورد نظر واگذار شده باشد. در چنين صورتي دو حالت ممكن است پيش بيايد:
الف ـ قصد اين است كه مبلغ حق واگذاري مشخص گرديده، و بتبع آن اقدامات لازم لغايت وصول ماليات واگذاري حق سرقفلي بعمل آيد.
ب ـ نيت ارزيابي حق سرقفلي يا كسب و پيشه در زمان معين مورد نظر مي‌باشد.
در هر صورت مي‌بايست براساس تحقيقات معلوم گردد، كه اقدامات اوليه از لحاظ واگذاري حق سرقفلي بعمل آمده است، از جمله قولنامه و…
چون ميزان حق سرقفلي كه توسط خريدار به فروشنده پرداخت مي‌گردد، در صورتيكه خريدار از تبعات آن آگاه بشود، كه اين ميزان در صورتي براي نامبرده در مراحل بعدي قابل استناد و استيفاء و از شمول ماليات خارج مي‌گردد كه فروشنده نسبت به آن ميزان ماليات متعلقه را طبق محاسبه و تشخيص قانوني پرداخت بنمايد. در چنين حالتي تجربه نشان مي‌دهد، كه خريدار از لحاظ حفظ منافع خود هم شده، همكاري لازم را بعمل مي‌آورد. و يحتمل اقدام به ارائه قولنامه و اسناد و مدارك موجود مي‌نمايد. در چنين صورتي بجا است كه نسخه‌اي از قولنامه تهيه و در سابقه ضبط گردد. و اينجا است كه بدينوسيله ارزيابي كاملاً درست و منطقي و قابل اطمينان بعمل مي‌آيد. 

آيا حق كسب و پيشه و تجارت در حال حاضر وجود دارد؟
در سال ۱۳۷۶ قانوني در خصوص روابط موجر و مستاجر به تصويب رسيد و مقرر گرديد كه اخذ سرقفلي در مواردي كه در قانون مزبور آمده جايز است اما مطالبه هر وجهي غير از سر قفلي ممنوع است. در نتيجه به موجب اين قانون هر قرارداد اجاره اي كه از سال ۱۳۷۶ به بعد در خصوص اماكن تجاري منعقد شده، گرفتن سرقفلي در آنها جايز است اما حق كسب و پيشه و تجارت به مستاجر تعلق نمي گيرد.
در قانون سال ۷۶ سرقفلي در چه مواردي تعلق مي گيرد؟
ماده ۶ قانون سال ۷۶ مي گويد، هر گاه مالك، ملك تجاري خود را به اجاره واگذار كند مي تواند مبلغي به عنوان سرقفلي از مستاجر دريافت كند و مستاجر مي تواند در طول مدت اجاره براي واگذاري حق خود مبلغي را از موجر يا مستاجر ديگر به عنوان سرقفلي در يافت كند مگر آنكه در ضمن حق اجاره حق انتقال به غير از وي سلب شده باشد.
تبصره الف: چنانچه مالك سرقفلي نگرفته باشد و مستاجر با دريافت سرقفلي ملك را به ديگري واگذار كند، پس از پايان مدت اجاره مستاجر اخير حق مطالبه سرقفلي را ازمالك ندارد.
تبصره ب : در صورتي كه موجر به طريق صحيح شرعي سرقفلي را به مستاجر منتقل كند، هنگام تخليه مستاجر حق مطالبه سرقفلي به قيمت عادلانه روز را دارد.
ماده۷ هرگاه ضمن عقد اجاره شرط شود تا زماني كه عين مستاجره در تصرف مستاجر باشد، مالك حق افزايش اجاره بها و تخليه عين مستاجره را نداشته باشد و متعهد شود كه هر ساله عين مستاجره را به همان مبلغ به او واگذار كند. در اين صورت مستاجر مي تواند از موجر يا مستاجر ديگر مبلغي به عنوان سرقفلي براي حقوق خود دريافت كند. همچنين هرگاه ضمن عقد اجاره شود كه مالك عين مستاجره به غير مستاجر اجاره ندهد و هرساله آن را به اجاره متعارف به مستاجر متصرف واگذار كند،‌ مستاجر مي تواند براي دريافت حقوق خود يا تخليه محل مبلغي را بعنوان سرقفلي مطالبه كند

تفاوت سرقفلی وحق کسب وپیشه وتجارت:در تفاوت سرقفلی وحق کسب و پیشه و تجارت می توان گفت،سرقفلی اختصاصاً به ملک مربوط است و با موقعیت و مرغوبیت و مشتری گیری ونوع بنا و ظاهر ساختمان ارتباط دارد.هرملک قبل از اجاره،موقعیت و مرغوبیت و مشتری گیری مخصوص به خود دارد وبعداز اجاره نیز ممکن است در اثر مساعدترشدن محل(مثلاًخیابان یا میدان)وقوع ملک،حسن شهرت ومعروفیت کاسب یا پیشه ور یا تاجر ومستأجر آن،موقعیت بهتری پیدا کرده وبه مرغوبیت و مشتری گیری آن افزوده شود،که این امور در افزایش میزان سرقفلی آن موثر خواهد بود.بنابراین ممکن است میزان سرقفلیِ ملکی،فقط در اثر تغییر موقعیت،که پس از اجاره حادث می شود،افزایش پیدا نماید،که البته تغییر قیمت ها و ارزش موجود پول نیز ،در این امر بی تأثیر نخواهد بود .ولی حق کسب و پیشه و تجارت علاوه بر خود ملک و موقعیت و مرغوبیت و مشتری گیری آن،به عوامل دیگری نیز مربوط است که از آن جمله،می توان از نوع کسب و پیشه یا تجارت که مستأجر درآن محل،به آن اشتغال دارد وطول مدت اشتغال به آن،شرایط اجاره از لحاظ مزایائی که در قرارداد اجاره،برای مستأجر منظور گردیده،ازقبیل کم کردن میزان اجاره بها یاوجودحق انتقال به غیر،ونیز وجود دکوراسیون ولوازم وتزئینات داخلی و خارجی،نام برد.بدین ترتیت باید گفت،درتعیین میزان سرقفلیِ ملکی که،برای اولین بار به اجاره داده می شود،حق کسب و پیشه و تجارت مداخله ندارد واین حق بعداًبرای مستأجر،ایجاد می شود.هرگاه مستأجر جدید،نخواهد درآن محل ،به همان شغل مستأجر فعلی یا به شغل مشابه آن بپردازد،عوامل اخیر برای او،قابل استفاده نبوده و ارزشی نخواهد داشت.ولی درهر حال،حقوق و مزایای ناشی از عوامل مزبور،برای مستأجر فعلی موجود بوده وارزش تأثیر آنها در سرقفلی،ازدیدگاه وی،مورد توجه قرار می گیرد. 

نظر فقهای شورای نگهبان: فقهای شورای نگهبان،به موجب نظر شماره۱۴۸۸مورخ۹/۵/۱۳۶۳،اظهارنظرکرده اندکه”حق کسب و پیشه و تجارت در ملک غیر مذکور در ماده۱۹قانون روابط موجر و مستأجر،عنوان شرعی ندارد.اگر مقصود سرقفلی باشد،بایدطبق تحریرالوسیله عمل شود.درسایر مواد مربوط به حق کسب وپیشه وتجارت نیز،باید این نظرمراعات شود”.دراین خصوص،این عقیده وجود دراد که”عنوان شرعی”نداشتن،با”حرام بودن”ملازمه ندارد.یعنی این که هرچند که به موجب رأی مزبور،حق کسب و پیشه و تجارت،عنوان شرعی ندارد،ولی اخذمبلغی در مقابل واگذاری آن،حرام نیست،نظر مجمع تشخیص مصلحت نظام،موخر برنظر مزبور،یعنی در تاریخ۲۵/۱۰/۱۳۶۹،باتصویب این که”در مورد حق کسب و پیشه و تجارت،مطابق قانون روابط موجر و مستأجرمصوب دوم مردادماه۱۳۶۵،عمل شود”قانونی بودن”حق کسب و پیشه و تجارت”را تأیید کرده است.پیوست:۱ــ در مورد سرقفلی لغت نامه دهخدا چنین می گوید:چیزی که از کرایه دار ،سوای کرایه دوکان،بگیرندوآن مزد گشودن قفل است که داخل در کرایه نیست(آنندراج).حقی که بازرگان و کاسب نسبت به محلی پیدا می کندبه جهت تقدم دراجاره،شهرت،جمع آوری مشتری وغیره(فرهنگ معین)۲ــ قابل ذکر است که کلمه”سر”در سرقفلی،یادآور”باشلیق”می شود.”باش”درزبان ترکی آذربایجانی به معنای”سر”است.باشلیق همان شیربها،یعنی پول نقدی است که خانواده عروس از داماد،میگیرد وآن سوای مَهر ولوازم وآلاتی است که معمولاًداماد باید تهیه کند ۳ ــدر حقوق تجارت فرانسه،سرقفلی”پادپورت”نامیده می شود.پادپورت،”عبارت است از” حق تقدم دراجاره ـ یکی از مشخصات حق اولویت بازرگان در تجدید اجاره محل اشتغال تجارتی که جزءکارمایه بازرگانی بشمار می آید.مواد وعناصر حق تقدم در اجاره تجارتخانه،سرقفلی”)

 

منابع

۱ـ كشاورز، بهمن، حق سرقفلي و كسب و پيشه و تجارت، تهران: جهاد دانشگاهي، ۱۳۷۴              ۲ـ ستوده، حسن، حقوق تجارت، تهران: چاپ دادگستر، ۱۳۷۶
۳ـ احمدي‌، نعمت، بررسي قانون روابط موجر و مستأجر، تهران: انتشارات اطلس، ۱۳۷۴

۴ــ حسنی،حسن،حقوق تجارت:نشر میزان،چاپ چهارم- تابستان۱۳۸۵